Desarrolladores de Nueva York apuestan por Fort Lauderdale como la próxima gran plaza inmobiliaria del sur de Florida

FORT LAUDERDALE, Florida. — Una nueva ola de capital procedente de Nueva York está transformando el horizonte de Fort Lauderdale, donde grandes desarrolladores inmobiliarios buscan aprovechar precios todavía inferiores a los de Miami y una población creciente para convertir la ciudad en uno de los próximos grandes mercados urbanos del sur de Florida.

Empresas con sede en Nueva York están detrás de aproximadamente 4,6 millones de pies cuadrados de proyectos en el centro de Fort Lauderdale, equivalentes a cerca del 45% del desarrollo total actualmente vinculado al área, según datos citados por Bloomberg. Entre 2021 y 2024, los desarrolladores neoyorquinos representaban alrededor del 13% de los proyectos completados, lo que muestra la aceleración reciente de la inversión.

La apuesta incluye condominios de lujo, edificios de alquiler, oficinas y complejos de uso mixto financiados en algunos casos por grandes instituciones de Wall Street.

Miami se encarece y Fort Lauderdale gana atención

Uno de los principales argumentos de los promotores es la diferencia de precio frente a Miami.

El precio mediano de venta de una vivienda en Fort Lauderdale es actualmente aproximadamente $70.000 menor que en Miami, según datos de Redfin citados en el reporte. La diferencia, sin embargo, se está reduciendo: hace un año rondaba los $120.000.

Miki Naftali, fundador de la firma neoyorquina Naftali Group, dijo que algunos compradores consideran que Miami se ha vuelto demasiado congestionada y costosa. Su compañía desarrolla más de 250 condominios y un edificio de alquiler en Flagler Village. Según Naftali, Fort Lauderdale ofrece una alternativa algo menos intensa dentro del mismo mercado del sur de Florida.

Esa visión es una apuesta empresarial y no garantiza que Fort Lauderdale replique el crecimiento o las valoraciones inmobiliarias observadas en Miami.

Ombelle: 754 viviendas y la llegada de Equinox

Entre los proyectos que simbolizan la ofensiva neoyorquina está Ombelle, desarrollado por Dependable Equities, compañía dirigida por Isaac Schlesinger y Simon Dushinsky.

El proyecto contempla dos torres y 754 residencias. Su finalización está prevista alrededor de 2028 y, de acuerdo con Schlesinger, una de las torres ya había alcanzado aproximadamente 45% de preventas. El complejo también prevé albergar el primer gimnasio Equinox de Fort Lauderdale.

Los desarrolladores comparan el momento que atraviesa Fort Lauderdale con zonas de Brooklyn que experimentaron transformaciones inmobiliarias profundas durante décadas anteriores.

Sin embargo, las dimensiones y características económicas de ambos mercados son distintas, por lo que esa comparación representa la perspectiva de los promotores y no una proyección comprobada.

Wall Street también entra en escena

La llegada de desarrolladores de Nueva York está acompañada por capital financiero del mismo origen.

Apollo Global Management, a través de Athene Annuity and Life Company, participa en el financiamiento de Andare Residences, una torre de 46 pisos que está prevista para convertirse en una de las estructuras residenciales más altas de Fort Lauderdale.

El ingreso de capital institucional diferencia parte del auge actual de otros mercados inmobiliarios de Florida donde los proyectos dependen más de bancos regionales o aseguradoras.

FAT Village suma oficinas y cientos de apartamentos

Otro de los grandes proyectos en construcción es FAT Village, desarrollado por Hines y Urban Street Development.

El complejo ocupa alrededor de 5,6 acres y contempla dos torres con unas 600 unidades residenciales, oficinas, restaurantes y comercios. Axios cifró la inversión en más de $500 millones.

Esta semana, Hines confirmó que GXO Logistics arrendó aproximadamente 35.000 pies cuadrados en T3 FAT Village para establecer una oficina regional que apoyará sus operaciones en América y Asia-Pacífico.

La operación es significativa porque el desafío de Fort Lauderdale no consiste únicamente en construir más viviendas: también necesita atraer empleos y empresas capaces de sostener el nuevo inventario residencial.

Una población urbana más joven

El perfil demográfico del centro también está cambiando.

Según datos citados por Bloomberg, la población de residentes menores de 45 años en downtown Fort Lauderdale ha aumentado aproximadamente 25% desde 2020. Nueva York sigue siendo el principal origen de residentes que llegan desde fuera de Florida, mientras California también ha ganado presencia.

La Downtown Development Authority había reportado previamente que la población del centro creció alrededor de 35% en cuatro años y que existen unas 20.000 nuevas residencias en distintas fases de desarrollo, incluidas aproximadamente 4.000 en construcción según su informe residencial.

La organización también proyectó que el núcleo urbano podría crecer alrededor de 28% entre 2024 y 2028. Esa cifra es una proyección y puede variar conforme cambien las condiciones económicas y del mercado.

Brightline cambia las distancias

La conectividad es otra de las razones detrás del interés.

Brightline permite viajar entre el centro de Fort Lauderdale y Miami en alrededor de 40 minutos, reduciendo la dependencia del automóvil para determinados desplazamientos entre ambas ciudades.

El aumento del servicio aéreo desde Fort Lauderdale-Hollywood International Airport también ha reforzado la accesibilidad de la región.

Para desarrolladores e inversionistas, estas conexiones permiten vender Fort Lauderdale no como un mercado aislado, sino como parte de un corredor urbano que se extiende desde Miami hasta Palm Beach.

La ciudad también invierte en infraestructura

El auge privado coincide con proyectos públicos destinados a transformar áreas clave de Fort Lauderdale.

La remodelación de Las Olas Marina representó una inversión de aproximadamente $130 millones y amplió la capacidad para recibir grandes yates, además de incorporar restaurantes, comercios y espacios peatonales frente al agua. La ciudad inauguró oficialmente la nueva marina en octubre de 2024.

Fort Lauderdale también mantiene planes para mejorar movilidad, paisaje urbano, aceras y conexiones para peatones y ciclistas en el corredor de Las Olas. Un proyecto municipal más amplio de movilidad en esa zona ha sido estimado en alrededor de $140 millones.

Además, la ciudad trabaja en un plan maestro alrededor del New River destinado a conectar vivienda, comercio, recreación, transporte y espacios públicos.

No todos creen que Fort Lauderdale sea “el próximo Miami”

La expansión también genera dudas.

El corredor de lujo puede entrar en tensión con la historia de Fort Lauderdale como una ciudad con una importante población de clase media y salarios que no necesariamente crecen al mismo ritmo que los precios de nuevas viviendas.

Peter Zalewski, corredor inmobiliario del sur de Florida citado en el reporte de Bloomberg, advirtió que la llegada de grandes cantidades de capital no garantiza que exista suficiente demanda local para absorber todos los proyectos.

El riesgo aumenta si los desarrolladores construyen pensando principalmente en compradores externos e inversionistas mientras los costos de vivienda se alejan de la capacidad adquisitiva de trabajadores locales.

La construcción también ocurre en un entorno de tasas de interés todavía relevantes, costos elevados de seguros y riesgos climáticos que siguen siendo factores importantes para el mercado inmobiliario de Florida.

Fort Lauderdale cambia, pero Miami continúa en otra escala

Los desarrolladores entrevistados ven espacio para una transformación considerable durante los próximos cinco a diez años, pero Fort Lauderdale todavía tiene una escala económica y urbana diferente de Miami.

Miami continúa siendo un centro financiero, turístico e internacional con una concentración mucho mayor de proyectos de lujo, capital extranjero y empresas globales.

Lo que sí muestran los datos actuales es que Fort Lauderdale está captando una proporción cada vez mayor del capital inmobiliario que antes se concentraba principalmente más al sur.

La pregunta es si esa inversión conseguirá crear un mercado sostenible con suficientes residentes, empresas y empleos para acompañar la nueva oferta.

Fort Lauderdale ya no es únicamente una alternativa más económica a Miami. La combinación de capital neoyorquino, grandes torres residenciales, nuevas oficinas, transporte regional e inversión pública está acelerando su transformación urbana.

Pero el resultado dependerá de algo que todavía no puede darse por sentado: que la demanda crezca al mismo ritmo que las grúas.

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